A.
Giriş
Kat
karşılığı inşaat sözleşmesi,
bir arsa sahibinin, arsası üzerine yapılacak bina karşılığında müteahhite arsa
payı devrettiği, müteahhidin de arsa sahibine bağımsız bölümler teslim etmeyi
taahhüt ettiği iki taraflı bir hukuki işlemdir. Türk Medeni Kanunu (TMK), Türk
Borçlar Kanunu (TBK) ve ilgili diğer mevzuatta düzenlenen bu sözleşme, inşaat
sektöründe en sık kullanılan sözleşme türlerinden biridir. Kat karşılığı inşaat
sözleşmesi, hem müteahhit hem de arsa sahibi için çeşitli hak ve yükümlülükler
doğurur.
Bu
makalede, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki dayanağı, geçerlilik
şartları, tarafların hak ve yükümlülükleri, uygulamada karşılaşılan sorunlar ve
dava türleri ele alınacaktır.
B.
Kat
Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı
Kat
karşılığı inşaat sözleşmesi, esas itibarıyla Türk Borçlar Kanunu’nun eser
sözleşmesine ilişkin hükümleri (TBK 470-486. maddeler) ve Türk Medeni
Kanunu’nun taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümleri çerçevesinde düzenlenir.
Ayrıca, sözleşmenin resmi şekle uygun olarak yapılmasını zorunlu kılan
düzenlemeler bulunmaktadır.
TMK
madde 706:
“Taşınmaz
mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin geçerliliği, resmi şekilde
yapılmasına bağlıdır.”
C.
Kat
Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Unsurları
- Taraflar:
- Arsa
sahibi: Arsasını inşaat yapılması için müteahhide tahsis eder.
- Müteahhit:
İnşaatı tamamlayarak arsa sahibine bağımsız bölümler teslim etmeyi
taahhüt eder.
- Konusu:
- İnşaat
yapılması ve arsa sahibine bağımsız bölümler teslim edilmesi.
- Karşılıklı
Edimler:
- Arsa
sahibi, arsasının belirli bir payını müteahhide devreder.
- Müteahhit,
arsa sahibine bağımsız bölümleri belirlenen sürede teslim eder.
- Sözleşmenin
Şekli:
- Kat
karşılığı inşaat sözleşmeleri, noter huzurunda resmi şekilde
yapılmalıdır. Taşınmaz devri içerdiği için resmi şekil şartına
uyulmaması halinde sözleşme geçersiz olur.
D.
Tarafların
Hak ve Yükümlülükleri
- Arsa
Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri:
- Hakları:
- Sözleşmede
kararlaştırılan bağımsız bölümleri eksiksiz ve zamanında teslim alma.
- İnşaatın
teknik şartnameye ve projeye uygun yapılmasını talep etme.
- Yükümlülükleri:
- Müteahhide
belirlenen arsa payını devretme.
- Gerekli
izin ve ruhsatların alınmasına yardımcı olma.
- Müteahhidin
Hak ve Yükümlülükleri:
- Hakları:
- Kendisine
devredilen arsa payı üzerinde tasarruf etme.
- İnşaat
sürecinde iş sahibinin müdahalelerine karşı korunma.
- Yükümlülükleri:
- İnşaatı
zamanında ve eksiksiz tamamlayarak teslim etme.
- İlgili
mevzuat ve teknik şartnamelere uygun şekilde çalışma.
E.
Geçerlilik
Şartları
Kat
karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli olması için şu şartlar sağlanmalıdır:
- Resmi
Şekil Şartı:
- Sözleşme,
noter huzurunda resmi şekilde düzenlenmelidir.
- İmar
ve Ruhsat Kurallarına Uygunluk:
- İnşaatın
başlaması için gerekli ruhsatlar alınmalı ve imar mevzuatına uyulmalıdır.
- Karşılıklı
Edimlerin Açıkça Belirtilmesi:
- İnşaatın
teslim süresi, teslim edilecek bağımsız bölümlerin niteliği ve teknik
detayları sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
F.
Uygulamada
Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları
- İnşaatın
Geç Teslimi:
- Müteahhit,
inşaatı sözleşmede belirtilen sürede tamamlamazsa, arsa sahibi gecikme
tazminatı talep edebilir.
- Ayıplı
İnşaat:
- Teslim
edilen bağımsız bölümlerde ayıplar bulunması durumunda, arsa sahibi
eksiklerin giderilmesini veya tazminat talep edebilir.
- Sözleşmenin
Geçersizliği:
- Resmi
şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Bu durumda
taraflar arasında fiili durumlara dayalı uyuşmazlıklar ortaya çıkar.
- Arsa
Sahibinin Sözleşme Şartlarına Uymaması:
- Arsa
sahibi, arsa payını devretmez veya inşaat ruhsatlarını almazsa, müteahhit
sözleşmenin feshi ve tazminat talep edebilir.
- Müteahhidin
İflası:
- Müteahhidin
iflası durumunda, arsa sahibinin haklarını korumak için inşaatın
tamamlanması amacıyla hukuki yollara başvurması gerekebilir.
G.
Kat
Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Dava Türleri
- Sözleşmenin
Feshi Davası:
- Taraflardan
biri sözleşme şartlarına uymadığında, diğer taraf sözleşmenin feshini
talep edebilir.
- Gecikme
Tazminatı Davası:
- Müteahhidin
inşaatı zamanında teslim etmemesi durumunda arsa sahibi, gecikme
tazminatı talep edebilir.
- Ayıplı
İş Tesliminden Doğan Tazminat Davası:
- Eksik
veya kusurlu inşaat durumunda, arsa sahibi tazminat talep edebilir.
- Haksız
İşgal Tazminatı:
- Müteahhidin,
bağımsız bölümleri işgal etmesi durumunda arsa sahibi tazminat talep
edebilir.
H.
Yargıtay
Kararları ve Uygulama
Yargıtay,
kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların haklarını ve yükümlülüklerini
detaylı şekilde incelemekte ve sözleşme şartlarına aykırılık durumunda
taraflardan birinin mağduriyetini önlemeyi hedeflemektedir. Örneğin:
- Yargıtay,
inşaatın sözleşme şartlarına uygun yapılmaması durumunda, arsa sahibinin
tazminat hakkına sahip olduğuna hükmetmiştir.
- Ayrıca,
resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmelerin geçersiz sayılacağına
dikkat çekmiştir.
İ.
Genel
Değerlendirme ve Sonuç
Kat
karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ve müteahhitler arasında
karşılıklı hak ve yükümlülükleri düzenleyen önemli bir hukuki araçtır. Bu
sözleşmeler, taraflar arasında ciddi uyuşmazlıklar doğabileceğinden, dikkatle
hazırlanmalı ve tüm şartlar ayrıntılı şekilde belirtilmelidir.
Sözleşme
hazırlanırken hukuki danışmanlık alınması, hem tarafların haklarının korunması
hem de olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önemlidir. Ayrıca, sözleşmenin
resmi şekle uygun şekilde düzenlenmesi, sözleşmenin geçerliliği için kritik bir
gerekliliktir.
Bu
konuda daha detaylı bilgilendirme ve hukuki danışmanlık almak için bizlere +90
232 504 00 35 numaralı telefondan veya info@renginhukuk.com mail adresinden her zaman
ulaşabilirsiniz. Konuda uzman miras avukatımız ile sizlere yardımcı
olmaktan memnuniyet duyarız.
Saygılarımızla,
Rengin Hukuk Bürosu
