Gayrimenkullerin Kamulaştırılması ve Kamulaştırma Davaları: Hukuki Çerçeve, Süreç ve Haklar

Gayrimenkullerin Kamulaştırılması ve
Kamulaştırma Davaları: Hukuki Çerçeve, Süreç ve Haklar

A.
Giriş

Kamulaştırma,
kamu yararı amacıyla özel mülkiyette bulunan taşınmazların, bedeli peşin
ödenmek suretiyle idare tarafından mülkiyetinin devralınmasıdır. Türk hukukunda
kamulaştırma, bireylerin mülkiyet hakkını koruma altına alan Anayasa’nın 35. ve
46. maddeleri ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde
düzenlenmiştir. Kamulaştırma işlemlerinde kamu yararı ilkesi esas alınırken,
taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması amacıyla da belirli usul ve esaslara
uyulması zorunludur.

Bu
makalede, kamulaştırmanın hukuki çerçevesi, süreci, dava türleri ve taşınmaz
sahiplerinin hakları detaylı şekilde ele alınacaktır.

B.
Kamulaştırmanın
Hukuki Dayanağı

Kamulaştırma,
Anayasa’nın 46. maddesi ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde
düzenlenmiştir.

Anayasa
madde 46:

“Devlet
ve kamu tüzel kişileri, kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek
karşılığını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların
tamamına veya bir kısmına kanunla gösterilen esas ve usullere göre el
koyabilir.”

Kamulaştırma
işlemleri, özellikle şu amaçlarla gerçekleştirilir:

• Kamu
  hizmet binaları ve altyapı projeleri,
• Ulaşım
  ve enerji hatlarının kurulumu,
• Eğitim,
  sağlık, çevre koruma gibi kamu yararına yönelik yatırımlar.

C.
Kamulaştırma
Süreci

Kamulaştırma
işlemi, idare tarafından belirli bir prosedüre uygun olarak gerçekleştirilir.
Süreç şu adımlardan oluşur:

1. Kamu
   Yararı Kararı:
   • İdare,
     bir taşınmazın kamulaştırılmasına ilişkin kamu yararı kararını alır. Bu
     karar, ilgili idarelerin yetkili organları tarafından onaylanır.
2. Taşınmazın
   Değer Tespiti:
   • Kamulaştırılacak
     taşınmazın değeri, rayiç bedel üzerinden belirlenir. Bu işlem, genellikle
     bilirkişi heyeti tarafından yapılır.
3. Uzlaşma
   Görüşmeleri:
   • İdare,
     taşınmaz sahibiyle anlaşma yoluyla satın alma görüşmeleri yapar. Anlaşma
     sağlanırsa, taşınmaz bedeli ödenir ve mülkiyet idareye geçer.
4. Kamulaştırma
   Kararının Tebliği:
   • İdare,
     kamulaştırma kararını taşınmaz sahibine yazılı olarak bildirir.
5. Bedelin
   Ödenmesi:
   • Kamulaştırma
     bedeli, taşınmaz sahibine peşin ödenir. Ancak bazı istisnai durumlarda
     (örneğin, toplu konut projeleri), bedel taksitle ödenebilir.
6. Tescil
   ve Devir:
   • Kamulaştırılan
     taşınmazın mülkiyeti, tapu siciline idare adına tescil edilir.

D.
Kamulaştırma
Davaları

Kamulaştırma
işlemleri sırasında, taşınmaz sahipleri ile idare arasında çeşitli
uyuşmazlıklar doğabilir. Bu durumlarda, taşınmaz sahiplerinin yasal haklarını
koruyabilmek için dava açma hakkı bulunmaktadır. Başlıca kamulaştırma davaları
şunlardır:

1. Kamulaştırma
   Bedeline İtiraz Davası:
   • Taşınmaz
     sahibi, kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini düşünüyorsa, bu
     bedelin artırılması talebiyle dava açabilir.
2. Kamulaştırma
   İşlemine Karşı İptal Davası:
   • Taşınmaz
     sahibi, kamu yararı kararının hukuka aykırı olduğunu veya kamulaştırma
     işlemlerinde usulsüzlük yapıldığını iddia ederek iptal davası açabilir.
3. Kamulaştırmasız
   El Atma Davası:
   • İdare,
     kamulaştırma işlemi yapmaksızın bir taşınmaza el atmışsa, taşınmaz sahibi
     bu duruma karşı dava açabilir. Mahkeme, taşınmazın bedelinin ödenmesine
     veya eski hâline getirilmesine karar verebilir.
4. Geri
   Alma (İade) Davası:
   • Kamulaştırılan
     taşınmazın, kamulaştırma amacına uygun kullanılmaması durumunda, taşınmaz
     sahibi taşınmazın kendisine iadesini talep edebilir.

E.
Kamulaştırma
Davalarında Süreler

Kamulaştırma
davalarında hak düşürücü süreler büyük önem taşır:

1. Kamulaştırma
   İşlemine Karşı İtiraz:
   • Kamu
     yararı kararına karşı dava açma süresi, kararın tebliğinden itibaren 30
     gündür.
2. Kamulaştırma
   Bedeline İtiraz:
   • Taşınmaz
     sahibine bedel tebliğ edildikten sonra 30 gün içinde itiraz davası
     açılabilir.
3. Kamulaştırmasız
   El Atma:
   • Hak
     düşürücü süreye tabi olmamakla birlikte, taşınmaz sahibinin zamanında
     dava açması önemlidir.

F.
Taşınmaz
Sahiplerinin Hakları

Kamulaştırma
işlemi sırasında taşınmaz sahiplerinin korunması için Türk hukukunda çeşitli
güvenceler sağlanmıştır:

1. Adil
   ve Gerçek Bedel:
   • Kamulaştırma
     bedeli, taşınmazın piyasa rayiç değerine uygun olarak belirlenmelidir.
2. Tazminat
   Hakkı:
   • Kamulaştırma
     sırasında taşınmaz sahibine doğrudan veya dolaylı bir zarar verilirse, bu
     zarar tazmin edilir.
3. Yargı
   Yolu:
   • Kamulaştırma
     işlemlerine karşı idari yargıda itiraz ve iptal davaları açılabilir.

G.
Yargıtay
Kararları ve Uygulama

Yargıtay,
kamulaştırma davalarında taşınmaz sahiplerinin mülkiyet hakkını korumayı esas
alır. Örneğin:

• Yargıtay,
  taşınmazın değerinin eksik tespit edilmesi durumunda, bilirkişi
  raporlarına dayanarak bedelin artırılmasına karar vermiştir.
• Ayrıca,
  kamu yararı ilkesine aykırı şekilde yapılan kamulaştırma işlemlerini iptal
  etmiştir.

H.
Genel
Değerlendirme ve Sonuç

Kamulaştırma,
kamu yararı amacı taşıyan önemli bir hukuk mekanizmasıdır. Ancak, bireylerin
mülkiyet hakkını doğrudan etkilediği için, işlemlerin hukuka uygun şekilde
gerçekleştirilmesi kritik önem taşır. Türk hukukunda, taşınmaz sahiplerinin
haklarını korumak ve kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasında bir denge
sağlamak amacıyla detaylı düzenlemeler yapılmıştır.

Kamulaştırma
sürecinde hak kaybı yaşamamak için, taşınmaz sahiplerinin prosedüre hakim
olması ve gerektiğinde hukuki destek alması önemlidir. Özellikle bedel tespiti
ve itiraz süreçlerinde hukuki danışmanlık, dava sonuçlarının olumlu şekilde
neticelenmesini sağlayabilir.

Bu
konuda daha detaylı bilgilendirme ve hukuki danışmanlık almak için bizlere +90
232 504 00 35 numaralı telefondan veya info@renginhukuk.com mail adresinden her zaman
ulaşabilirsiniz. Konuda uzman gayrimenkul avukatımız ile sizlere yardımcı
olmaktan memnuniyet duyarız.

Saygılarımızla,

Rengin Hukuk Bürosu