Şufa Davası: Hukuki Çerçeve, Şartlar ve Uygulama

A.
Giriş

Şufa (Önalım) davası, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara, aynı şartlarda öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir dava türüdür. Türk Medeni Kanunu (TMK), şufa hakkını düzenleyerek, paylı mülkiyette taşınmazın paydaşlar arasında kalmasını ve yabancı bir üçüncü kişinin paydaşlar arasına girmesini engellemeyi amaçlar.

Bu makalede, şufa davasının hukuki dayanağı, açılma şartları, dava süreci ve
uygulamaya ilişkin detaylar ele alınacaktır.

B.
Şufa Hakkının Hukuki Dayanağı

Şufa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu hak, paydaşların menfaatlerini koruyarak, ortak mülkiyette uyumu sağlamayı amaçlar.

TMK madde 732:

“Paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını bir üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar, aynı şartlarla önalım hakkını kullanabilir.”

C.
Şufa Hakkının Özellikleri

1. Kanuni Bir Hak Olması:

• Şufa hakkı, paylı mülkiyet durumunda kanundan doğar ve tüm paydaşlara eşit şekilde tanınır.

• Sadece Satış İşlemlerinde Kullanılması:

• Şufa hakkı yalnızca satış işlemlerinde kullanılabilir. Bağış, takas veya miras gibi devirler şufa hakkına konu olmaz.
• Paylı Mülkiyete Özgü Olması:

• Şufa hakkı, elbirliği mülkiyette değil, sadece paylı mülkiyette uygulanabilir.
• Sürelere Tabi Olması:
  • Şufa hakkının belirli süreler içinde kullanılması gerekir. Aksi halde hak düşer.

D.
Şufa Davasının Şartları

Bir şufa davasının açılabilmesi için şu şartların gerçekleşmiş olması gerekir:

1. Paylı Mülkiyetin Bulunması:

• Taşınmazın paylı mülkiyete konu olması gereklidir. Elbirliği mülkiyet şufa hakkına konu olamaz.
• Üçüncü Kişiye Satış:
  • Paydaşlardan biri, payını bir üçüncü kişiye satmış olmalıdır. Satış sözleşmesi yapılmadan şufa hakkı doğmaz.
• Hakkın Kullanım Süresi:
  • Şufa hakkı, satışın öğrenildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlükârda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır.

E.
Şufa Davasının Süreci

1. Davanın Açılması:

• Şufa davası, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı, dava dilekçesinde satış bedelini ödemeye hazır olduğunu belirtmelidir.
• Satışın Bildirilmesi:
  • Taşınmazın satışı, yeni alıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir. Bildirim yapılmadan 3 aylık süre işlemeye başlamaz.
• Mahkeme Süreci:
  • Mahkeme, satışın gerçek bedelini ve tarafların iddialarını inceler. Gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır.
• Karar ve Ödeme:
  • Mahkeme, şufa hakkını tanırsa, davacı taşınmazın satış bedelini ödeyerek, üçüncü kişiye devredilen payı kendi üzerine tescil ettirir.

F.
Şufa Hakkının Kullanılmadığı Durumlar

1. Bağış veya Miras Yoluyla Devir:

• Şufa hakkı sadece satış işlemleri için geçerli olduğundan, bağış veya miras gibi yollarla yapılan devirlerde uygulanmaz.
• Şufa Hakkından Feragat:
  • Paydaş, şufa hakkından feragat ettiğini açıkça beyan etmişse, bu hak kullanılamaz. Feragat, resmi şekle tabi olup, tapu kütüğüne şerh edilmelidir.
• Süresinde Dava Açılmaması:
  • Şufa davası, yasal süre içinde açılmazsa, bu hak düşer.

G.
Şufa Davalarında Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları

1. Satış Bedelinin Düşük Gösterilmesi:

• Üçüncü kişi ve satıcı arasında yapılan sözleşmede bedelin düşük gösterilmesi, şufa hakkını kötüye kullanma amacı taşıyabilir. Bu durumda, gerçek bedelin tespiti için bilirkişi incelemesi talep edilebilir.
• Şufa Hakkından Haberdar Edilmemesi:
  • Yeni alıcı, taşınmazı satın aldıktan sonra şufa hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirimde bulunmazsa, dava süresi işlemeye başlamaz.
• Birden Fazla Şufa Hakkı Sahibi:
  • Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanmak istemesi durumunda, taşınmaz
    ortaklaşa paylaştırılır.

H.
Yargıtay Kararları ve Uygulama

Yargıtay, şufa davalarına ilişkin birçok emsal kararında, kanunun amacını ve paydaşların haklarını koruma ilkesi doğrultusunda kararlar vermiştir. Örneğin:

• Yargıtay, satış bedelinin düşük gösterildiği durumlarda, gerçek bedelin tespit edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
• Ayrıca, şufa hakkının kötüye kullanılmasını engellemek için, mahkemece tarafların iyi niyet durumu titizlikle incelenmiştir.

İ.
Genel Değerlendirme ve Sonuç

Şufa davası, paydaşların taşınmaz üzerindeki haklarını koruyan ve ortak mülkiyetin uyumlu bir şekilde devam etmesini sağlayan önemli bir hukuk mekanizmasıdır. Türk Medeni Kanunu, şufa hakkının kullanımı ve davanın açılmasına ilişkin detaylı düzenlemelerle bu hakkı güvence altına almıştır.

Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaşların, kanuni sürelere dikkat etmesi ve gerekirse hukuki destek alması önemlidir. Bu tür davalarda delillerin etkili bir şekilde sunulması ve satış bedelinin gerçek değeriyle tespit edilmesi, dava sonucunu belirleyen önemli unsurlardır.

Şufa davaları, mülkiyet hakkının korunmasında adaleti sağlayan ve paydaşlar arasında olası uyuşmazlıkların önüne geçen etkili bir araçtır.

Bu konuda daha detaylı bilgilendirme ve hukuki danışmanlık almak için bizlere +90 232 504 00 35 numaralı telefondan veya info@renginhukuk.com mail adresinden her zaman ulaşabilirsiniz. Konuda uzman gayrimenkul avukatımız ile sizlere yardımcı olmaktan memnuniyet duyarız.

Saygılarımızla,

Rengin Hukuk Bürosu